Op verzoek van gemeente Olst-Wijhe hebben we met behulp van onze woningmarktanalyse het ontwikkelingsperspectief voor de kern Wijhe bepaald. Specifiek gericht op de nieuwbouwontwikkelingen van zes locaties in deze kern:
- De Noordmanshoek, waar ca. 75 woningen zullen worden ontwikkeld;
- Een uitbereiding aan de zuidkant van het dorp met ca. 180 tot 200 woningen;
- De schoollocaties St. Jozefschool, Ds. Matzerschool, Tellegenschool en basisschool de Wijhe met totaal ca. 80 woningen.
Onze aanpak
Doelstelling
Voor deze woningmarktanalyse hebben we het SENSUB-model ingezet. Dit model berekent de te verwachten tekorten en/of overschotten qua woontype en prijssegment op basis van enerzijds de demografische ontwikkelingen en anderzijds de huishoudenssamenstelling per woning onder de verschillende leeftijdscategorieën. Hierbij kijken we tien en vijftien jaar vooruit. Deze analyse bestaat uit de volgende onderdelen:
- Demografische analyse (met inzet van ons demografisch model MARK DEMOD).
- Sociaaleconomische buurtanalyse.
- Woningmarktanalyse.
- Prognose behoefte woon(zorg)vormen Wijhe.
- Afstemming planvoorraad.
- Impact op doorstroming wijk.
Door de informatie uit deze zes stappen te verwerken, interpreteren en te combineren komen we tot de conclusie en de formulering van het ontwikkelingsperspectief
Onze bevindingen
Demografie
Hoewel de bevolkingsopbouw evenwichtiger wordt zal het aantal geboorten in de verdere toekomst wat afnemen, hetgeen op de langere termijn resulteert in krimp van inwoners en huishoudens.
De huishoudensgroei in de gemeente Olst-Wijhe is de afgelopen drie jaar vooral veroorzaakt door oudere gezinnen die van elders uit Nederland naar Olst-Wijhe zijn verhuisd. De gemeente verliest jaarlijks veel jongeren in de leeftijdsgroepen 20-30 jaar terwijl er onder de groep van 40 tot 65-jarigen jaarlijks juist sprake is van een positief verhuissaldo. Om de bevolkingsgroei permanent in een stabiele situatie te brengen is het behouden/aantrekken van wat meer jongeren in de leeftijdscategorie 20-30 jaar en jongere gezinnen (30-40 jaar) noodzakelijk op de langere termijn.
Woningmarktanalyse
Op dit moment is er nog een klein tekort aan koopwoningen om de koopwoningmarkt beter in balans te brengen. Dit acute tekort neemt af als de woningmarkt verslechtert. Om de woningbehoefte op de lange termijn (tot 2032 en tot 2037) in te schatten hebben we het SENSUB-model ingezet met als uitgangspunt het optimistisch demografische groeiscenario. De belangrijkste bevindingen uit deze modelmatige berekeningen zijn:
- De totale woningbouwopgave ligt hoger dan de verwachte demografische huishoudensgroei. Dit komt door de uitstroom van thuiswonende jongeren. De stapeling van thuiswonende jongeren neemt zonder beleidsmatige ingrepen hard toe.
- De druk op de sociale huurmarkt is redelijk hoog. Vanwege de vergrijzing is/wordt de vraag naar levensloopbestendige sociale huurwoningen groot.
- De druk op de vrije huursector blijft beperkt.
- Veruit de belangrijkste opgave voor de gemeente Olst-Wijhe ligt in de middendure en dure koopsector.
- Tenslotte neemt de vraag naar intramuraal wonen met zorg behoorlijk toe.
Conclusie
De knelpunten op de woningmarkt van Olst-Wijhe ontstaan o.a. door de te lage uitstroom van jongeren welke veroorzaakt wordt door een te lage verhuismobiliteit van jongeren tussen de 20 en 35 jaar. Deze lage verhuismobiliteit wordt voornamelijk veroorzaakt door een tekort aan betaalbare huurwoningen. De mogelijkheden van thuiswoners en starters op de koopwoningmarkt zijn beperkt, vanwege de beperkte financiële mogelijkheden.
Verder is er door de vergrijzing in toenemende mate behoefte aan passende woningen voor ouderen > 75 jaar (met name in de huursector) en aan intramurale woonzorgplekken. De vitale ouderen > 65 jaar hebben wel goede mogelijkheden om hun huis te verkopen. Terugstromen gebeurt onder deze doelgroep echter nog te weinig omdat het aanbod veelal niet aansluit op hun wensen. Ook gaan ze er bij een verhuizing financieel vaak onvoldoende op vooruit of zelfs op achteruit. De terugstroom van vitale senioren zal echter een positieve uitwerking hebben op de mogelijkheden voor doorstromers en starters.
Ontwikkelingsperspectief zes locaties in Wijhe
De woningbouwopgave van de zes locaties in Wijhe omvat 355 woningen:
- Vier schoollocaties in de buurt Wijhe centrum, totaal 80 woningen
- Noordmanshoek, totaal ca. 75 woningen
- Wengelerhoek 200 woningen waarvan 30 flexwoningen
Als we kijken naar de actuele woningbehoefte van 27 woningen en de berekende toekomstige woningbehoefte van 1225 woningen in 2032 dan kan worden gesteld dat de 355 woningen kwantitatief in een behoefte voorzien. De kwalitatieve onderverdeling per locatie (woningtype en prijssegment) is daarbij uiteraard wel van belang. We hebben een invulling van de locatie voorgesteld.
Wilt u meer informatie over dit project?