In opdracht van de gemeente Twenterand hebben we een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd om de toekomstige woningbehoefte voor de gemeente Twenterand in beeld te brengen. Als onderdeel van het onderzoek hebben we ook de woningbouwopgave in Twenterand zo optimaal mogelijk verdeeld tussen de in de gemeente aanwezige wijken. Per wijk ontstaat er dan een beeld van het aantal woningen waaraan behoefte is, in welke tijdsperiode en de betreffende prijscategorieën. Ook hebben we onderzocht wat er op de langere termijn aan woningen nodig is om de huishoudensgroei stabiel te krijgen.
Aanpak
Onze werkwijze bij dit onderzoek bestond uit onderstaande stappen:
Over de gemeente Twenterand
De gemeente Twenterand heeft in veel opzichten de kenmerken van een plattelandsgemeente en is een gewilde woongemeente. De gemiddelde leeftijd van de inwoners ligt lager dan het landelijk gemiddelde en slechts weinig buurten hebben daarom te maken met de effecten van ontgroening en vergrijzing. Het sociaaleconomisch spectrum laat zien dat er voor plattelandsjongeren wel een aantal buurten zijn met mogelijkheden om in te stromen op de koopwoningmarkt, maar dat het aanbod onvoldoende is om de vraag aan te kunnen. Daardoor zien we een groot overschot aan jongeren tussen 20-30 jaar die buiten de gemeente verhuizen, maar waarvan een deel wellicht wel de voorkeur zou geven aan wonen in Twenterand. Het aanbod van verschillende woonmilieus in de buurten van de gemeente is voldoende divers en aantrekkelijk voor een goede doorstroming en dat zien we dan ook terug in een zeer hoge interne verhuismobiliteit (66,7%).
Doorstroming
De doorstroming in de gemeente Twenterand is (ondanks de hoge interne verhuismobiliteit) beperkt en de gemeente heeft net als veel andere gemeenten met vergrijzing en ontgroening te maken. Voor starters met lage inkomens zijn er (beperkt) mogelijkheden om te kopen maar voor starters met een middeninkomen zijn de mogelijkheden behoorlijk goed. Doorstromers hebben het wat moeilijker omdat er weinig woningen vrijkomen van senioren die kleiner, goedkoper en/of levensloopbestendig gaan wonen (terugstromers). De verhuismobiliteit onder de oudere terugstromers is aan de lage kant en is lastig te beïnvloeden. Het tekort aan woningen voor doorstromers kan worden opgelost door er woningen bij te bouwen voor die doelgroep en daarnaast kan men proberen de verhuismobiliteit van ouderen te verhogen door voor hen geschikte woningen aan te bieden.
Huishoudensontwikkeling
Alleen in het optimistische groeiscenario is de huishoudensgroei op de langere termijn nagenoeg stabiel. Bij de andere groeiscenario’s (realistisch en pessimistisch) resulteert de demografische situatie na een aantal jaren in een huishoudenskrimp. Die huishoudenskrimp komt vooral door het vertrek van jongeren, en dan met name in de categorie 20-30 jaar. Om de bevolkingsgroei permanent in een stabiele situatie te brengen is het behouden/aantrekken van nog meer jongeren in de leeftijdscategorie 20-30 jaar noodzakelijk.
Lange termijn woningbehoeftebepaling met SENSUB
Om een schatting te kunnen maken van de woningbehoefte in 2032 en 2037 hebben we het SENSUB-model ingezet met daarin het realistische demografische groeiscenario als ‘driver’. Vanaf 2032 zal conform dit (beleidsarme) scenario de huishoudenskrimp inzetten. Als dit realiteit wordt zullen er in de toekomst overschotten aan woningen ontstaan en daarmee voorzieningen onder druk komen te staan en mogelijk wegvallen.
Verschillende berekeningen
Met SENSUB hebben we twee regievarianten uitgerekend. De twee beleidswensen van de gemeente Twenterand die we hebben meegenomen in dit onderzoek:
- Er wordt extra ingezet op de huisvesting van jongeren.
- Het aantal thuiswonende jongeren dat niet kan uitstromen zou niet verder moeten toenemen maar zou zich op termijn moeten herstellen naar het niveau van voor de krapte op de woningmarkt.
De eerste regievariant gaat uit van een neutrale verhuisbalans van jongeren 20-30 jaar. Bij deze berekening komt er een hogere woningbouwopgave uit dan bij de beleidsarme variant. Daarnaast is er een grote kwalitatieve opgave (woningen aanpassen naar levensloopbestendig in verband met de vergrijzing). Deze regievariant blijkt op de langere termijn een stabiele demografische situatie op te leveren zonder forse groei en krimp van het aantal huishoudens.
Bij de tweede regievariant hebben we regievariant 1 als basis genomen en hebben we daarnaast rekening gehouden met de prognose van de gemeente Twenterand voor het aantal te huisvesten statushouders en Oekraïners. Ook hebben we rekening gehouden met de extra druk op de sociale huursector doordat de koopwoningmarkt voor starters minder goed bereikbaar is geworden als gevolg van de prijsstijgingen binnen de bouwsector, stijgende hypotheekrente, etc. Beide geprognosticeerde effecten hebben vooral impact op de sociale huursector. Het tekort aan goedkope niet levensloopbestendige sociale huurwoningen daalt. Er zullen wel woningen moeten worden aangepast (naar levensloopbestendig) om de impact van de vergrijzing op te vangen.
Naast deze regievarianten hebben we ook een beleidsarme berekening gemaakt. Dit is een berekening waarin de beleidswensen van de gemeente niet zijn meegenomen.
Woningbouwopgave
Als laatste onderdeel van dit onderzoek hebben we de woningbouwopgave uit de tweede regievariant verdeeld over de wijken in Twenterand met behulp van een verdelingsalgoritme op basis van een aantal criteria die we van tevoren met de gemeente hebben vastgesteld. Door het inzetten op het behoud en aantrekken van jongeren kan de gemeente Twenterand meer regie krijgen over de demografische ontwikkeling op de lange termijn en de bijbehorende woningbouwopgave.
Wilt u meer informatie over dit project?