De gemeente Oost Gelre heeft Tellers & Benoemers gevraagd een woningbehoefteonderzoek uit te voeren om de verwachte ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2035 in kaart te brengen.
Werkwijze
Wij hanteren hierbij een werkwijze die bestaat uit vijf opeenvolgende stappen, waarbij gebruik wordt gemaakt van onze eigen ontwikkelde prognosemodellen:
- MarkDemod die de toekomstige demografie berekent;
- Het Sensub-model dat de woningbehoefte prognosticeert.
Wilt u meer weten over onze werkwijze? Neem dan contact met ons op.
Demografische analyse en prognose
Er is duidelijk sprake van een vergrijzingsgolf (aangeduid met nummer 1). Naarmate de gemiddelde leeftijd stijgt, zal deze groep op termijn geleidelijk afnemen als gevolg van toenemende sterfte. Na een korte opleving zal trendmatig weer sprake zijn van een afname van het aantal geboorten. Deze ontwikkeling duidt op een proces van ontgroening (aangeduid met nummer 2), een trend die net als vergrijzing op nationaal niveau zichtbaar is.
Uit de demografische kengetallen blijkt dat de gemeente Oost Gelre in de afgelopen vijftien jaar een afwisselend beeld laat zien van bevolkingskrimp en -groei. De grootste invloed op deze schommelingen wordt veroorzaakt door binnenlandse verhuizingen. Van belang hierbij is om op te merken dat statushouders in deze analyse zijn meegerekend onder de groep ‘binnenlandse verhuizers’. De toename van binnenlandse verhuizingen de afgelopen jaren is waarschijnlijk dan ook voor een deel aan deze groep toe te schrijven.
Groeiscenario's
Alle groeiscenario’s (pessimistisch, realistisch en optimistisch) voor de huishoudensgroei laten op de langere termijn een redelijk stabiel beeld zien. In alle groeiscenario’s is er (op termijn) sprake van een neerwaartse ontwikkeling, maar alleen in het optimistisch groeiscenario is er over tien jaar nog steeds sprake van groei. De belangrijkste oorzaak van deze afnemende bevolkingsgroei is de combinatie van vergrijzing en ontgroening.
Analyse van de woningmarkt
De woningmarkt in Oost Gelre staat onder druk, zowel voor instromers als voor doorstromers. Hoewel het merendeel van de starters die het lukt om de woningmarkt op te komen, zich nog altijd binnen de eigen gemeente weet te vestigen, is sinds 2020 een dalende trend zichtbaar. Dit duidt erop dat het voor deze groep steeds moeilijker wordt om een passende woning te vinden binnen de gemeentegrenzen. Tegelijkertijd neemt de uitstroom naar omliggende gemeenten toe, wat samenhangt met signalen van toenemende krapte op de woningmarkt en oplopende woningprijzen in Oost-Gelre.
Uit de analyse blijkt dat er op het moment van woningbehoefteonderzoek met name een tekort is aan tussenwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Deze behoefte sluit aan bij de uitkomsten van de doorstroomindicatoren, die laten zien dat zowel starters als doorstromers moeite hebben om een passende woning te vinden binnen het huidige aanbod. Dit komt onder andere door de lage verhuismobiliteit van zowel de doorstromers (45-65 jaar) als de terugstromers (65-80 jaar).
Woningbouwprognose
De toekomstige woningbehoefte hebben we geanalyseerd met behulp van het Sensub-model. Dit model combineert demografische prognose(s) van het MarkDemod model met feitelijk woongedrag en verhuisbewegingen, en brengt zo de verwachte vraag naar verschillende woningtypen en prijsklassen over 10 en 15 jaar in kaart.
Realistisch groeiscenario
De grootste toekomstige vraag bij dit groeiscenario ligt bij middendure huurwoningen en bij dure koopwoningen. Naarmate de periode vordert neemt de behoefte aan koopwoningen af, omdat er door de vergrijzing meer koopwoningen vrijkomen, terwijl de behoefte aan woningen met zorg juist toeneemt. Tot slot laat de realistische prognose zien dat het aantal thuiswonende jongeren zal afnemen, enerzijds doordat zij eenvoudiger een woning zullen gaan vinden, anderzijds doordat deze groep in absolute aantallen kleiner wordt.
Optimistisch groeiscenario
Net als in het realistische scenario, ligt in het optimistische groeiscenario de grootste toekomstige vraag bij de categorieën middendure huur- en dure koopwoningen en bij woningen met zorg. Ook hier lijkt de behoefte aan middendure en in mindere mate dure huurwoningen deels een weerspiegeling van de krapte op de koopmarkt,
waardoor starters die liever kopen noodgedwongen in de vrije huursector terechtkomen.
Vergelijking met huidig woningbouwprogramma
Op verzoek van gemeente Oost Gelre hebben we de Sensub-uitkomsten vergeleken met het meest recente woningbouwprogramma. Uit de vergelijking blijkt dat het programma (±1000 woningen) in kwantitatieve zin binnen de bandbreedte van de doorgerekende groeiscenario’s valt. Daarbij is geen rekening gehouden met de levensloopgeschiktheid van de bestaande woningvoorraad. Wanneer het aantal niet-levensloopbestendige woningen dat vrijkomt via verhuizing of overlijden wordt aangepast of vervangen, kan de opgave beter aansluiten bij het gemeentelijke woningbouwprogramma.
Wat opvalt is dat de behoefte aan sociale huurwoningen lager ligt dan in het bestaande gemeentelijke woningbouwprogramma. Daarentegen signaleert Sensub juist een grotere vraag naar middendure- en dure (vrije sector) huurwoningen. Daarnaast is de categorie ‘wonen met zorg’ niet opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma, terwijl de SENSUB-scenario’s hier juist een duidelijke behoefte laten zien. Wat betreft de koopwoningen komt de SENSUB-analyse lager uit dan opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma.
Plancapaciteit
Voor het onderzoek berekenden wij de woningbehoefte voor de gemeente met behulp van het SENSUB-model. De gemeente beschikt nu over een plancapaciteit van 1.688 woningen, waarvan circa 61 procent bestaat uit harde plannen. Bij de zachte plancapaciteit is voor een groot deel de indeling nog ‘onbekend’. Dit betreft woningen waarvan de woonvorm (eigendom) en/of het woningtype (segment) nog niet zijn vastgesteld.
Wanneer we de prognoses en acute kooptekorten samenvoegen en dit afzetten tegen de harde plancapaciteit van de gemeente dan is er sprake van een tekort van enkele honderden woningen. Vooral in de huursector en in de duurdere koopsegmenten is dit tekort zichtbaar. De huidige plancapaciteit legt sterk de nadruk op betaalbare koopwoningen en sociale huur, waarmee de acute tekorten deels worden opgevangen, maar waarmee de doorstroming op langere termijn onvoldoende wordt ondersteund.
Conclusie
De belangrijkste conclusie en aanbeveling van deze notitie is dat zowel de doelgroep waarvoor je bouwt als de bijbehorende beleidsmatige keuzes van wezenlijk belang zijn voor de toekomstige demografie en de woningmarkt van Oost Gelre. Het is ons advies om niet alleen te kijken naar de actuele vraag maar ook de toekomstige vraag en de richting die de gemeente op wil in de toekomst in de programmering mee te nemen.
Het is daarom belangrijk om, naast het programmeren van woningen voor de volkshuisvesting, ook na te denken over het gewenste karakter van Oost Gelre in de toekomst. Het type woningen dat wordt gebouwd beïnvloedt wie zich in de gemeente vestigt en hoe goed de doorstroming op de woningmarkt functioneert. Daarnaast is het belangrijk om het verhuisgedrag systematisch te blijven monitoren en de woningbouwprogrammering waar nodig bij te sturen, zodat het blijft aansluiten op het gewenste toekomstbeeld.
Wilt u meer informatie over dit project?