De gemeente De Fryske Marren heeft aan Tellers & Benoemers gevraagd een woningbehoefteonderzoek uit te voeren om de toekomstige woningbehoefte voor de gemeente De Fryske Marren in beeld te brengen. De door Tellers & Benoemers gevolgde werkwijze bestaat uit acht stappen, waaronder een demografische analyse, een sociaaleconomische buurtanalyse, een woningmarktanalyse, een prognose van de benodigde woonsegmenten, vergelijking met de huidige planvoorraad, de impact van beleidsmatige keuzes en de impact op de doorstroming.
Demografische analyse
Voor de drie groeiscenario’s (optimistisch, realistisch en pessimistisch) hebben we de netto jaarlijkse huishoudensgroei van de gemeente De Fryske Marren tot en met 2038 berekend. Hieruit blijkt dat alleen in het optimistische groeiscenario de huishoudensgroei op de langere termijn nagenoeg stabiel is. Binnen de gemeente is er sprake van een lichte vergrijzingsgolf, een sterke ontgroening en een negatief geboorte/sterfte saldo, wat de groei belemmert en wat op termijn kan leiden tot een daling van het aantal huishoudens. We zien dat jongeren de gemeente verlaten en daarvoor komen oudere gezinnen met kinderen terug. Daarnaast komt de huishoudensgroei in de gemeente voor een belangrijk deel voort uit de instroom van migranten.
Wat opvalt is dat de instroom van statushouders, die grotendeels worden gehuisvest in het AZC in Balk, een rol speelt bij het stabiliseren van de demografie. Demografisch gezien tellen de instromende asielzoekers namelijk wel mee er is echter maar beperkt sprake van extra druk op de reguliere woningmarkt aangezien deze bewoners over het hele land worden verspreid en niet alleen in de gemeente De Fryske Marren terechtkomen. Hierdoor zijn er geen directe gevolgen voor de druk op de sociale huurmarkt in de Fryske Marren maar dus wel voor de demografie.
Sociaaleconomische analyse
De gemeente De Fryske Marren heeft in veel opzichten de kenmerken van een plattelandsgemeente. Het is een gewilde woongemeente voor met name oudere gezinnen. Het sociaaleconomisch spectrum van de buurten binnen de gemeente laat zien dat er voor plattelandsjongeren wel een aantal buurten zijn met mogelijkheden om ‘in te stappen’. We zien echter ook een groot aantal jongeren tussen 20-25 jaar naar buiten de gemeente verhuizen, die wellicht de voorkeur zouden geven aan wonen in De Fryske Marren als de gemeente over de juiste woningen beschikt.
Het aanbod van verschillende woonmilieus in de buurten van de gemeente is voldoende divers en aantrekkelijk voor een goede doorstroming. Een betere spreiding van buurten over het gehele sociaaleconomisch spectrum kan de interne verhuismobiliteit verbeteren.
Instroming en doorstroming
Als we kijken naar de instroming op de koopwoningmarkt dan is het vooral voor starters met een laag inkomen moeilijk om in te stromen. Voor de instromers met een middeninkomen is de situatie al veel beter. Doorstromers (mensen die over het algemeen naar een grotere/duurdere woning verhuizen) en terugstromers (voornamelijk senioren die kleiner, levensloopbestendig en/of goedkoper willen wonen) hebben in de huidige markt relatief goede kansen om hun woning te verkopen en een nieuwe te kopen, hoewel de verhuismobiliteit onder ouderen laag is.
Lange termijn woningbehoefte bepaling met SENSUB
Om een inschatting te kunnen maken van de woningbehoefte in 2033 en 2038 hebben we het SENSUB-model ingezet met daarin het realistische demografische groeiscenario als ‘driver’. Hieruit valt o.a. op dat er veel aanpassingen in de bestaande voorraad nodig zijn (levensloopbestendig maken) om in te kunnen spelen op de demografische veranderingen. Beleidsmaatregelen om jongeren beter aan te trekken en vast te houden is zinvol om de bevolkingsopbouw meer duurzaam vitaal te krijgen.
In dit woningbehoefteonderzoek is in eerste instantie de beleidsarme variant doorgerekend. Daarbij is de woningbehoefte voor 2033 en 2038 bepaald zonder rekening te houden met invloeden van gemeentelijk beleid zoals inzet op het behoud van jongeren, optimaliseren van doorstroming of overheidsmaatregelen zoals extra taakstellingen voor het huisvesten van statushouders etc. Daarnaast hebben we een regievariant doorgerekend waarbij de gemeente inzet op het aantrekken en behouden van jongeren. Hierbij zijn we ervan uitgegaan dat er jaarlijks net zoveel jongeren van 20-30 jaar de gemeente binnen komen als er uit gaan.
Als we kijken naar de regievariant dan zien we een hogere bouwopgave in 2033 en 2038 maar door de extra vraag van jongeren in deze variant is er ook meer behoefte aan niet-levensloopbestendige woningen. Hierdoor hoeven er minder niet-levensloopbestendige woningen te worden aangepast naar levensloopbestendig maar de vraag naar levensloopbestendige woningen groeit vanwege de vergrijzing waardoor de netto bouwopgave dus veel hoger wordt dan bij de beleidsarme variant.
Toetsing planvoorraad
We hebben de harde planvoorraad van de gemeente De Fryske Marren vergeleken met de output van het SENSUB-model. Hieruit valt op dat de harde planvoorraad van de gemeente de Fryske Marren nauwelijks goedkope sociale huurwoningen omvat terwijl ruim 30% van de starters uit de eigen gemeente een sociale huurwoning opneemt. Dit gebrek aan goedkope sociale huurwoningen kan eveneens voor een deel het negatieve saldo verhuizingen verklaren van de jongeren in de leeftijdscategorie 20-30 jaar.
Conclusie
De sterke toename van de druk op de sociale huurmarkt lijkt naast het huisvesten van aandachtgroepen/spoedzoekers zoals statushouders vooral te komen door de prijsstijging bij koopwoningen waardoor een steeds grotere groep, waaronder starters, geen of nauwelijks toegang heeft tot de koopwoningmarkt en dus aangewezen is op de (sociale) huurmarkt.
Het verlies van jongeren maar een groei van het aantal oudere gezinnen zonder (thuiswonende) kinderen werkt vergrijzing in de hand. Het is daarom essentieel om zorg te dragen voor het beter vasthouden en/of aantrekken van jongeren in de gemeente. Dit vormt de sleutel tot een gunstigere en meer duurzaam vitale huishoudensopbouw op de langere termijn. Hoewel een aanzienlijk deel van de jongeren die verhuist wel binnen de gemeente blijft (ca. 74%), is de kans op het vinden van een geschikte woning laag in vergelijking met het landelijk gemiddelde. Er is behoefte aan meer betaalbare woningen en sociale huurwoningen om de succeskans voor jongeren te vergroten. Het bieden van het juiste woningaanbod voor instromers en doorstromers zou daarnaast ook nuttig zijn om meer inwoners binnen de gemeente te behouden.
Wilt u meer informatie over dit project?