In opdracht van de gemeente Hof van Twente heeft Tellers & Benoemers in november 2022 het ontwikkelingsperspectief van de Twentse Stoomblekerij (TSB-locatie) onderzocht. Deze locatie kende een aantal nieuwbouwontwikkelingen die zijn gestart vanaf 2022. Het gaat hierbij om 310 nieuwbouwwoningen opgedeeld in vier fasen. Voor het ontwikkelingsperspectief hebben we de woningbehoefte voor de gemeente Hof van Twente onderzocht met een verdieping naar de TSB-locatie voor de kern Goor. Hoeveel woningen, welke typologieën en prijsklassen zijn er nodig om de druk op de woningmarkt op te vangen en om de toekomstige demografische ontwikkelingen het hoofd te kunnen bieden?
Doelstelling onderzoek
De primaire doelstelling van dit onderzoek was om de woningbouwopgave van 310 woningen op het terrein van de voormalige Twentse Stoomblekerij in de gemeente Hof van Twente toe te wijzen aan verschillende doelgroepen en daaruit de bijbehorende woningbouwopgave af te leiden.
Demografische analyse
Het vertrekpunt voor het ontwikkelingsperspectief was de demografische analyse van de gemeente Hof van Twente en de kern Goor waarvoor we ons demografisch model MARK DEMOD hebben ingezet. De demografische ontwikkeling van de gemeente Hof van Twente zorgt voor een uitdaging. Hof van Twente is een vergrijzende/ontgroenende gemeente met een hoge gemiddelde leeftijd. De analyse van de demografie liet zien dat de groeiverwachtingen allerminst vastliggen maar dat er in zekere mate regie mogelijk is op de uitkomsten.
Doorstroming
De doorstroming in de gemeente Hof van Twente was ten tijde van het onderzoek beperkt. Het toevoegen van de juiste woningen op de TSB-locatie biedt de mogelijkheid de doorstroming en daarmee de instroom te bevorderen. Vooral instromers met een laag inkomen hadden een geringe kans op de koopwoningmarkt in de gemeente Hof van Twente. Instromers met een middeninkomen hadden betere kansen aangezien er ongeveer 1 woning beschikbaar was per 2 instromers. Voor de doorstromers die al een woning hadden was de situatie om een woning te kunnen kopen bijna optimaal met ongeveer 1 beschikbare woning per woningzoekende, terwijl er gemiddeld ruim 2 kopers waren voor hun woning. Ondanks de gunstige condities voor de doelgroep terugstromers (voornamelijk senioren die kleiner, levensloopbestendig en/of goedkoper willen wonen) is de verhuismobiliteit onder deze doelgroep laag, wat meestal een kwalitatieve oorzaak heeft. Het was ons advies om bij de programmering van de woningbouwopgave voor de kern Goor in Hof van Twente hiermee rekening te houden.
Sociaaleconomische analyse
Het sociaaleconomisch spectrum liet zien dat er in principe voldoende buurten zijn waar starters kunnen instromen, dit zijn met name de vergrijzende buurten in de wat grotere kernen. Wel blijkt dat dit vooral is weggelegd voor starters met een middeninkomen en dat zelfs voor hen een belangrijk deel van de goedkope koopwoningen buiten hun koopkracht ligt. Dit verklaart het negatieve saldo verhuizingen bij de starters en het toenemende aantal thuiswonende jongeren. Wel blijkt dat er als gevolg van de vergrijzing en overlijden steeds meer woningen vrijkomen die (deels) kunnen worden opgenomen door starters, waardoor het aandeel thuiswonende jongeren de komende tijd zal afnemen. Gezien de grote (toekomstige) vraag kunnen er woningen voor ouderen gebouwd worden op het TSB-terrein.
Dynamisch digitaal dashboard
Voor dit project hebben we het dynamisch digitaal dashboard ingezet. De reden hiervoor is dat de ontwikkeling van een woningbouwlocatie als de Twentse Stoomblekerij meerdere jaren duurt. Gedurende deze ontwikkelperiode is de woningmarkt aan veranderingen onderhevig. Daarom bieden we de gelegenheid om de woningmarkt gedurende de ontwikkelperiode te monitoren met een dynamisch digitaal dashboard die we halfjaarlijks kunnen actualiseren. Dit dashboard kan voor een aantal cruciale indicatoren over de jaren heen de ontwikkelingen in beeld brengen en geeft daarmee een actueel beeld van de veranderende woningmarkt.
Vier obstakels woningmarkt Hof van Twente in 2022
- De mogelijkheden van thuiswoners en starters op de koopwoningmarkt zijn beperkt. Dit komt doordat de goedkope koopwoningen buiten het financieel bereik van deze doelgroep liggen.
- Door de vergrijzing is er in toenemende mate behoefte aan passende woningen voor ouderen en voor intramurale zorg.
- Voor de vitale ouderen > 60 jaar is er nauwelijks aanleiding om terug te stromen naar een kleinere woning. De beschikbare woningen liggen wel in hun financiële bereik maar voldoen kwalitatief niet aan hun wensen.
- De situatie voor huurders en kopers onder de oudere huishoudens is dus verschillend. Voor oudere huishoudens die huren zijn er nog onvoldoende aangepaste (levensloopbestendige) woningen. Voor ouderen met een (dure) koopwoning is de situatie aanmerkelijk anders. Die zijn wellicht op een relatief jonge leeftijd (< 75 jaar) wel te verleiden om te verhuizen door een andere woning te kopen. Deze woning dient dan wel aan de wensen van deze doelgroep te voldoen. Overgaan op een huurwoning is ook een mogelijkheid maar voor veel ouderen niet interessant of haalbaar vanwege de stijgende maandlasten.
Met de oplossingen voor bovenstaande obstakels als input zijn we aan de slag gegaan om de woningbouwopgave voor het terrein van de voormalige Twentse Stoomblekerij in te vullen.
Invulling van de TSB-locatie
Om na te kunnen gaan of de plannen op de TSB-locatie aansloten bij de actuele en geprognosticeerde marktvraag hebben we dit tegen elkaar afgezet. Daarbij hielden we eveneens rekening met andere nieuwbouwplannen binnen de gemeente en Goor. Ook namen we bij deze afstemming aspecten mee als aanwezige voorzieningen, sociale en economische kenmerken van de buurten binnen Goor, etc.
Wilt u meer informatie over dit project?